Processo nº 9000XX-68.2011.8.26.0564
O caso de rescisão contratual tem origem na Cidade de São Bernardo do Campo, quando um casal decidiu adquirir um apartamento na plante perante a incorporadora Brookfield pelo preço de R$ 209.471,68, em 17 de abril de 2010 e após o pagamento de algumas parcelas contratuais, optou-se pelo distrato do negócio.
Em contato preliminar com o departamento financeiro da incorporadora, receberam a informação de que somente seria devolvido o equivalente a minguados 30% (trinta por cento) dos valores pagos em Contrato, recusando-se ainda na restituição das quantias pagas no começo da aquisição e que foram destinadas ao pagamento de supostas comissões de corretagem e taxa denominada SATI.
Sem alternativa amigável perante a incorporadora, recorreram à justiça.
Em primeira instância a ação de rescisão contratual foi julgada procedente, sendo certo que os adquirentes obtiveram a condenação da incorporadora Brookfield na restituição do equivalente a 90% dos valores pagos em Contrato + 100% das quantias pagas a título de comissão de corretagem e taxa SATI, tudo com correção monetária retroativa desde cada pagamento além dos juros legais de 1% ao mês até a data da efetiva devolução.
Inconformada, a incorporadora recorreu, firme no argumento de que o Poder Judiciário deveria prestigiar as cláusulas contratuais – em que pese serem nitidamente abusivas perante a Lei e o entendimento jurisprudencial dominante sobre a matéria – e que a corretagem e taxa SATI seriam plenamente válidas.
Recurso regularmente processado e sorteado para julgamento pela 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, tendo como relatora a Desembargadora Lucila Toledo.
Para a Relatora, o caso revelava uma rescisão por ato do comprador e a devolução de parte considerável dos valores pagos em Contrato era algo inescapável para a incorporadora, nos seguintes termos da fundamentação:
- “Nos termos das Súmulas de 1, 2 e 3 deste Tribunal, o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas. Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, ressalvada a possibilidade de aplicação de redutor, para manutenção do equilíbrio entre as partes.
- Conforme bem analisado pelo magistrado sentenciante, o “compromisso de compra e venda será declarado extinto na modalidade de resolução, operando os efeitos da extinção retroativamente à época da celebração da avença, retornando as partes ao status quo ante. Os valores desembolsados a título de entrada constituem princípio de pagamento, não se tratando de arras penitenciais (artigo 1.095 CC/1.916, artigo 420 CC/2.002), uma vez que não foi avençada a possibilidade de arrependimento, não havendo que se falar em perda do sinal.
- A dedução de 70% é abusiva, viola o justo equilíbrio que deve existir entre as obrigações das partes, em ofensa ao princípio da equidade. O valor correspondente a 10% do total desembolsado pelos autores no pagamento do preço afigura-se suficiente para fazer frente a todas as despesas da vendedora e servir “a título de pena compensatória” (cláusula 6.4), sendo indevida a retenção do percentual de 70%.”
Sobre a restituição das comissões de corretagem e taxa denominada SATI
No caso em análise, contudo, é certo que a incorporadora Brookfield também havia recorrido com o objetivo de cassar a correta condenação na devolução dos valores indevidamente pagos pelos compradores e que foram destinados ao pagamento de injustificáveis comissões de corretagem e taxa SATI.
Nessa parte do julgamento, afirmou com categoria a Desembargadora:
- “Quanto a restituição dos valores pagos referente as taxas de comissão de corretagem e de assessoria técnico-imobiliária (SATI), não há nos autos contrato entre comprador e imobiliária, o que, em tese, justificaria aludida cobrança. Tampouco há cláusula expressa no compromisso de compra e venda transferindo tal encargo ao comprador.
- Assim, deve a vendedora ressarcir os valores despendidos com o pagamento dessas verbas.”
Ao final, no breve, mas contundente julgamento do recurso de apelação interposto pela incorporadora, a 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por votação unânime, negou provimento ao recurso para o fim de manter integralmente a sentença de primeira instância que havia condenado a Brookfield na devolução à vista de 90% dos valores pagos em Contrato, além de devolver integralmente as quantias pagas a título de comissão de corretagem e taxa SATI.
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
