Um casal de adquirentes de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Passeio do Bosque Bonfiglioli, no bairro Rio Pequeno, Cidade de São Paulo, perante a incorporadora MAC (o nome da SPE era: Mac Otacílio Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra da “Escritura Pública de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em setembro de 2013, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, decidiram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 60% (sessenta por cento) dos valores pagos em contrato.
Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 36ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Stefânia Costa Amorim Requena, em sentença datada de 27 de janeiro de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras da magistrada:
- “É fato incontroverso nos autos a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, por culpa dos autores. A controvérsia está, pois, nos valores a serem restituídos aos compromissários compradores.
- Conforme a cláusula VII-3 do contrato (fls. 38), em caso de rescisão está prevista a devolução de 80% das parcelas pagas, após descontados os custos administrativos e de promoção de venda à taxa dos 10% sobre os valores até então recebidos; das contribuições de PIS, COFINS e outros impostos incidentes sobre o negócio imobiliário; de multa compensatória de 10% sobre o valor do contrato; e de outras despesas comprovadas pela vendedora. Ainda, estão previstos descontos outros, para a hipótese da rescisão ocorrer após a transferência da posse do imóvel ao comprador.
- Ora, quanto aos valores recebidos pela ré para pagamento do preço do imóvel, é pacífico o entendimento jurisprudencial de que os autores fazem jus à respectiva devolução, descontados os custos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, nos termos da Súmula nº 1 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: "O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.".
- Referidos valores devem ser corrigidos monetariamente desde a data do efetivo desembolso, pois não representa acessório à obrigação principal, mas mera proteção ao poder de compra da moeda frente aos efeitos da inflação.
- Assim sendo, têm os autores direito à restituição de 90% dos valores pagos pelo preço do imóvel, atualizados pelo INCC, certo que o pagamento deverá ocorrer de uma só vez, nos termos da Súmula nº 2 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: "A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição", com acréscimo de juros moratórios de 1% ao mês sobre o valor devido, desde a citação, por se tratar de relação contratual.
- Acrescente-se, no tocante às despesas com personalização do imóvel, que tais valores foram destinados à implantação de melhorias no imóvel que, uma vez e ele incorporadas, se reverterão em benefício da vendedora, dada a valorização trazida ao apartamento, que será repassada o novo adquirente, aumentando-se o preço de venda da unidade em questão. Logo, o ressarcimento também é devido.
- Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para declarar a rescisão do contrato de promessa de venda e compra de imóvel celebrado entre as partes e condenar a ré a restituir aos autores, de uma só vez, 90% dos valores pagos pelo preço e personalização do imóvel, atualizados monetariamente pelo INCC a partir do vencimento de cada parcela, com acréscimo de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação. Em consequência, julgo extinto o processo, com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.”
Processo nº 1064113-78.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
