Um casal de adquirentes de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Morada do Japi Free Living – Complexo Atmosphera, em Jundiaí, Estado de São Paulo, perante a incorporadora Queiroz Galvão (o nome da SPE era: Queiroz Galvão Morada do Japi Desenvolvimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de imóvel” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em fevereiro de 2013, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, decidiram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 40% (quarenta por cento) dos valores pagos em contrato.
Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 36ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Stefânia Costa Amorim Requena, em sentença datada de 09 de janeiro de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras da magistrada:
- “É fato incontroverso nos autos a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, por culpa dos autores. A controvérsia está, pois, nos valores a serem restituídos aos compromissários compradores.
- Consoante a cláusula 9.3, alínea b, do referido instrumento contratual (fls. 31), em caso de rescisão ou distrato serão descontados: a) o valor correspondente a 10% do preço do contrato, a título de pena convencional; b) os impostos, taxas e contribuições que não tenham sido pagos pelo comprador; c) eventuais débitos relativos à resolução, inclusive custas e honorários advocatícios, caso haja interveniência de advogado;
- Pois bem. A ré entende que a devolução de valores desembolsados pelos autores deve obedecer à previsão contratual, resumindo-se às parcelas pagas em relação ao preço do imóvel.
- Ora, quanto aos valores recebidos pela ré para pagamento do preço do imóvel, é pacífico o entendimento jurisprudencial de que os autores fazem jus à respectiva devolução, descontados os custos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, nos termos da Súmula nº 1 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: "O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.".
- Considerando que a rescisão do contrato ocorreu por desistência dos autores, bem como os valores envolvidos no caso concreto, é razoável a retenção equivalente a 10% do valor pago a título de ressarcimento pelas despesas administrativas relativas ao empreendimento, sendo abusiva a retenção no percentual pretendido pela ré.
- Assim sendo, os autores têm direito à restituição de 90% dos valores pagos pelo preço do imóvel, atualizados pelo INCC, certo que o pagamento deverá ocorrer de uma só vez, nos termos da Súmula nº 2 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: "A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição", com acréscimo de juros moratórios de 1% ao mês sobre o valor devido, desde a citação.
- No mais, não há que se falar em responsabilização dos compradores pelo pagamento de taxas condominiais, na medida em que não chegaram a entrar a posse do imóvel.
- Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para declarar a rescisão do contrato de promessa de venda e compra de imóvel celebrado entre as partes e condenar a ré a restituir aos autores, de uma só vez, 90% dos valores pagos pelo preço do imóvel, atualizados monetariamente pelo INCC a partir do vencimento de cada parcela, com acréscimo de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação. Em consequência, julgo extinto o processo, com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.”
Processo nº 1030763-02.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
www.mercadanteadvocacia.com
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
